Fraflytningssyn: hvad må udlejer kræve, og hvilke frister gælder

Fraflytningssynet er den gennemgang af boligen, hvor udlejeren finder ud af, hvad du eventuelt skal betale for at få istandsat, når du flytter. Reglerne står i lejeloven, og de fleste af dem kan ikke aftales væk i din lejekontrakt. Det giver dig en stærk position, hvis du kender dem.

Reglerne her gælder for private lejeboliger. Bor du i en almen bolig (en bolig fra en boligforening), gælder lov om leje af almene boliger, og uenigheder går til beboerklagenævnet.

Fristerne ved fraflytningssynet

Når udlejeren udlejer mere end én beboelseslejlighed, gælder disse krav efter lejelovens § 187:

• Udlejeren skal syne boligen senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen.
• Du skal indkaldes skriftligt til synet med et varsel på mindst 1 uge. Er lejeforholdet opsagt eller ophævet, kan I dog aftale et kortere varsel.
• Udlejeren skal lave en skriftlig fraflytningsrapport og give dig den ved synet. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for den, skal udlejeren sende den senest 2 uger efter synet.
• Udlejerens krav om istandsættelse skal være gjort gældende senest 2 uger efter flyttesynet (eller efter fraflytningsdagen, hvis udlejeren ikke har pligt til at holde syn).

Udlejer udlejeren kun én lejlighed, er der ingen pligt til at holde syn. Så løber udlejerens frist for at gøre krav gældende fra fraflytningsdagen i stedet.

Du har også selv to frister. Boligen skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Og du skal senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse, som udlejerens krav kan sendes til. Gør det skriftligt, så du kan bevise det.

Hvad udlejer kan kræve, og hvad ikke

Du skal aflevere boligen i samme stand, som da du flyttede ind. Der er to undtagelser: slid og ælde, som ikke hører under din vedligeholdelsespligt, og mangler, som det er udlejerens pligt at udbedre.

Det betyder i praksis:

• Udlejeren kan ikke kræve, at du afleverer boligen i bedre stand, end du fik den.
• Lejekontrakten kan ikke pålægge dig at istandsætte andet end det, der hører under din vedligeholdelsespligt (lejelovens § 115). Indvendig vedligeholdelse er efter lejelovens § 111 hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.
• Står der i kontrakten, at udlejeren har den indvendige vedligeholdelse, er almindeligt slid på vægge og gulve udlejerens udgift.
• Skader, du har ansvaret for, fx huller i en dør eller en ødelagt bordplade, kan udlejeren kræve betalt, uanset hvem der har vedligeholdelsen.

Indflytningen tæller også. En udlejer med mere end én lejlighed skal have holdt indflytningssyn og givet dig en indflytningsrapport (lejelovens § 90). Er det ikke sket, bortfalder kravet om istandsættelse ved fraflytning, medmindre det gælder skader, du selv er ansvarlig for.

Når udlejer ikke overholder reglerne

Lejeloven er klar: overtræder udlejeren reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet om istandsættelse. Det gælder, hvis synet holdes for sent, hvis du ikke er indkaldt skriftligt og til tiden, eller hvis du ikke har fået rapporten inden fristen.

Udgifter, som ikke står i fraflytningsrapporten, kan udlejeren heller ikke kræve af dig bagefter. Den eneste undtagelse er fejl, der ikke kunne opdages ved en almindelig omhyggelig gennemgang, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.

Mener du, at udlejeren har overskredet en frist, så skriv det til udlejeren og henvis til lejelovens § 187. Gem indkaldelsen, rapporten og kuverten eller e-mailen med dato.

Sådan forbereder du dig på synet

1. Find din indflytningsrapport og dine billeder fra indflytningen frem. De viser, hvilken stand boligen havde, da du overtog den.
2. Læs din lejekontrakt og se, hvem der har den indvendige vedligeholdelse.
3. Giv udlejeren din nye adresse skriftligt i god tid.
4. Tag billeder og video af alle rum, når du har tømt boligen. Sørg for, at datoen fremgår.
5. Mød op til synet, og gå rapporten igennem punkt for punkt. Er du uenig i et punkt, så skriv det i rapporten eller send en e-mail samme dag.
6. Skriv kun under på, at du har modtaget rapporten, ikke på, at du er enig, hvis du ikke er det.

Sådan klager du til huslejenævnet

Huslejenævnet afgør uenigheder om istandsættelse ved fraflytning og om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytningen (lejelovens § 190).

1. Skriv til udlejeren, hvad du er uenig i, og hvorfor. Nævnet forventer, at I har forsøgt at løse sagen selv.
2. Find huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger.
3. Send en skriftlig klage, fx via selvbetjeningen på borger.dk. Vedlæg lejekontrakten, indflytnings- og fraflytningsrapporten, indkaldelsen til synet, billeder og jeres korrespondance.
4. Betal gebyret, når du indbringer sagen.
5. Nævnet hører udlejeren og kan besigtige boligen. Derefter træffer nævnet afgørelse.

Handler sagen om, at udlejeren ikke vil betale dit depositum tilbage, kan du læse mere i guiden om at få dit depositum tilbage fra udlejer.

Hvad det koster

Det koster 367 kr. (gældende fra 1. januar 2026) at indbringe en sag for huslejenævnet. Får du fuldt medhold som lejer, skal udlejeren betale 7.027 kr. (gældende fra 1. januar 2026) til nævnet. Se også hvad det koster at klage til de forskellige nævn.

Hvis du eller udlejeren er uenig i afgørelsen

Huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten senest 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. I Københavns Kommune indbringes afgørelsen i stedet for Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn med samme frist.

Vil du vide mere om dine øvrige rettigheder som lejer, så læs lejerens rettigheder samlet ét sted.