Klage over ejendomsvurdering: frist, gebyr og 20 %-reglen

Vurderingsstyrelsen vurderer ejendommene i Danmark og beregner ejendomsskatten ud fra vurderingen. En ejerbolig vurderes som udgangspunkt hvert andet år. Vurderingerne er forsinkede, så du kan få flere vurderinger tæt på hinanden, og de gælder for forskellige skatteår. Er du uenig, klager du til Skatteankestyrelsen. Denne guide handler kun om ejendomsvurderinger. De fælles regler for klager over skattemyndighederne står i guiden om klage over Skattestyrelsen.

Hvilke vurderinger du kan klage over

Du kan først klage, når du har fået en vurdering og en klagevejledning fra Vurderingsstyrelsen.

• Vurderingen for 2022 og omvurderingen for 2021 (ejerbolig): Du kan klage, så snart du har fået vurderingen.
• Vurderingen for 2020 (ejerbolig) og de historiske vurderinger for 2013-2019: Du kan først klage, når du har fået besked om, at din klageadgang er åben.
• Vurderingen for 2024: Du kan ikke klage. Den er 2022-vurderingen, videreført og justeret efter prisudviklingen på boligmarkedet fra 2022 til 2024. Klager du over 2022-vurderingen og får den ændret, føres ændringen med over i 2024-vurderingen. Er der sket større ændringer på ejendommen fra 2. januar 2023 til 1. januar 2024, fx nybyg eller en ombygning med byggetilladelse, får du i stedet en almindelig 2024-vurdering med deklaration og klagemulighed.
• En foreløbig vurdering: Du kan ikke klage. Se næste afsnit.

Du får kun behandlet de vurderinger, du klager over. Er du uenig i vurderingen for flere år, skal du klage over hvert år for sig.

Foreløbig eller endelig vurdering

I 2024, 2025 og 2026 betaler du i første omgang boligskat af en foreløbig vurdering. Boligskatten for 2024 er beregnet af en foreløbig 2022-vurdering, og boligskatten for 2025 og 2026 af en foreløbig 2024-vurdering.

Når du får den endelige vurdering, erstatter den den foreløbige, og boligskatten bliver genberegnet og efterreguleret. Vurderingsstyrelsen begyndte at sende de endelige 2022-vurderinger ud i juni 2025 og er nu i gang med både de endelige 2022- og 2024-vurderinger. Først når du har fået den endelige vurdering, kan du klage.

Særlige ejerboliger vurderes i ulige år. Det er ejerboliger på mere end 20.000 m² og ejerboliger med erhverv, produktionsvindmøller eller solenergianlæg. De har foreløbige vurderinger for 2023 og 2025 i stedet for 2022 og 2024.

Få den foreløbige vurdering ændret

Indtil du får den endelige vurdering, kan du søge Vurderingsstyrelsen om at få den foreløbige 2022-vurdering ændret i særlige tilfælde:

• Du har købt: Har du købt boligen den 12. september 2023 eller senere, kan ejendomsværdien ændres, så den svarer til købsprisen omregnet til 2022-niveau.
• Du vil sælge: Ejendomsværdien kan ændres, så den svarer til udbudsprisen omregnet til 2022-niveau. Vedhæft fx salgsopstillingen.
• Du har bygget: Ejer du ejendommen som privatperson, og er den fra 2. januar 2022 til 1. januar 2025 blevet ændret så meget, at den normalt ville blive omvurderet, fx ved nybyg eller en ombygning med byggetilladelse.
• Vurderingen virker helt forkert: Virker ejendomsværdien eller grundværdien væsentligt for høj eller for lav, kan du bede Vurderingsstyrelsen om at se på den.

Ved køb og salg kan ejendomsværdien kun ændres, hvis den er 20 % højere eller lavere end den omregnede pris. Er I flere ejere, skal alle være enige. Den foreløbige 2024-vurdering bliver derefter ændret tilsvarende.

Fejl i oplysningerne: indsigelse og genoptagelse

Er du uenig i selve værdien, skal du klage. Er det oplysningerne om ejendommen, der er forkerte, er der to andre veje.

Før vurderingen: indsigelse. Inden Vurderingsstyrelsen vurderer din ejendom, får du en deklaration med de oplysninger, styrelsen vil bruge. Finder du fejl eller mangler, kan du sende en indsigelse inden for 4 uger fra datoen på deklarationen. Det koster ikke noget. Du får ikke et særskilt svar; resultatet kan du se i vurderingen.

Efter vurderingen: genoptagelse. Vurderingsstyrelsen kan genoptage en vurdering, hvis den bygger på forkerte faktiske forhold, fx hvis boligen er registreret med et forkert areal, eller hvis der mangler en værdi i vurderingen. Du kan ikke få genoptaget en vurdering, fordi du er uenig i den værdi, styrelsen har sat. Ejendomsværdien eller grundværdien skal ændres med mere end 20 %, og du skal kunne dokumentere, hvordan ejendommen var på vurderingsterminen. 2020-vurderingen kan du tidligst bede om at få genoptaget, når klagefristen er udløbet.

Mange fejl skyldes, at BBR ikke er opdateret. Som husejer retter du selv BBR på bbr.dk. Ejer du en lejlighed, skal du bede ejerforeningen om at rette det meste.

Klagefristen

• Vurderingen for 2022 og omvurderingen for 2021: Skatteankestyrelsen skal have modtaget klagen senest 3 måneder efter den dag, du modtog vurderingen.
• Vurderingen for 2020 og de historiske vurderinger: Du har 90 dage, fra du fik besked med Digital Post om, at klageadgangen er åben, uanset om du læste beskeden den dag. Er du fritaget for Digital Post, regnes fristen fra den dag, brevet kom i din postkasse. For de historiske vurderinger 2013-2019 regnes fristen fra datoen i brevet “Hvis du vil klage, er det nu muligt”.
• Erhvervsejendom, vurderingen for 2021: 90 dage efter den dag, du modtog brevet “Hvis du vil klage, er det nu muligt”.

Den præcise frist står altid i den klagevejledning, du får med vurderingen. Har du købt ejendommen og ikke fået 2022-vurderingen, kan du kontakte Vurderingsstyrelsen og få den tilsendt. Fristen regnes fra den dag, du modtager den.

Sådan klager du

1. Find vurderingen og klagevejledningen

   Log på vurderingsportalen.dk med NemLog-in, vælg fanen med den vurdering, du vil klage over, og gå til afsnittet “Ejendommens dokumenter og ID”. Er du fritaget for Digital Post, får du dokumenterne med almindelig post.

2. Opret klagen hos Skatteankestyrelsen

   Du klager med Skatteankestyrelsens online klageformular, som du logger ind på med NemLog-in. Formularen gemmer det, du skriver, som en kladde i 48 timer. Er du fritaget eller undtaget fra Digital Post, kan du i stedet sende klagen med almindelig post eller aflevere den personligt.

3. Skriv, hvad du klager over, og hvorfor

   Angiv vurderingen og alle de punkter, du er uenig i. Vedhæft vurderingen. Klager du over 2020-vurderingen eller en historisk vurdering, skal brevet “Hvis du vil klage, er det nu muligt” også med. Vedhæft gerne dokumenter, der støtter klagen, fx en købsaftale eller billeder af ejendommens stand. Hver fil må højst fylde 15 MB og alle filer højst 100 MB.

4. Betal gebyret

   Du betaler med betalingskort eller MobilePay (som skifter navn til Vipps i januar 2027), når du sender klagen. Er du fritaget eller undtaget fra Digital Post, betaler du med bankoverførsel senest samtidig med, at du sender klagen, ellers bortfalder den. Gebyret betales for hver vurdering og hver ejendom, du klager over (se nedenfor).

5. Vurderingsstyrelsen får besked

   Skatteankestyrelsen giver Vurderingsstyrelsen besked om klagen, og Vurderingsstyrelsen sender sit materiale om sagen. Vurderingsstyrelsen kan beslutte at genoptage vurderingen, hvis du er enig i det. Trækker du så klagen tilbage, får du gebyret tilbage.

6. Sagen bliver afgjort

   Skatteankestyrelsen er sekretariat for vurderingsankenævnene, som afgør de fleste sager. Nogle afgør Skatteankestyrelsen selv, og en sag, der i overvejende grad handler om et juridisk spørgsmål, som ikke er afklaret i praksis, bliver henvist til Landsskatteretten. Du kan bede om at udtale dig mundtligt på et møde i vurderingsankenævnet, men nævnet kan undlade det, hvis et møde må anses for overflødigt. Nævnet kan også beslutte at besigtige ejendommen.

Hvad det koster

Klager du over flere vurderinger, betaler du for hver af dem, og klager du over flere ejendomme, betaler du for hver ejendom. Du får gebyret tilbage for de vurderinger, hvor du får helt eller delvist medhold. De øvrige regler er de samme som for andre skatteklager; se hvornår du får gebyret tilbage.

20 %-reglen: hvornår klagen kan ændre værdien

Klagemyndigheden kan kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis ændringen bliver større end 20 %. Er ejendomsværdien sat til 2 mio. kr., kan den kun sættes ned, hvis den rigtige værdi er under 1,6 mio. kr. Reglen står i skatteforvaltningsloven og gælder, uanset om det er Skatteankestyrelsen, et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten, der afgør sagen.

Reglen gælder ikke de historiske vurderinger fra før 2020 for ejerboliger og fra før 2021 for erhvervsejendomme. Den gælder heller ikke, når du fx klager over ejerboligfordelingen i et tofamilieshus.

Hvad en klage betyder for boligskatten

Klagen får først betydning for boligskatten, når den er afgjort. Når du får din vurdering, bliver skatten efterreguleret efter den, også selvom du har klaget. Bliver vurderingen ændret efter klagen, efterregulerer Vurderingsstyrelsen skatten en gang til. Det sker automatisk. Din skattebetaling stiger ikke nødvendigvis, fordi vurderingen stiger.

For skatteåret 2024 gælder: Er den endelige 2022-vurdering lavere end den foreløbige, får du som udgangspunkt penge tilbage. Fik du en skatterabat på årsopgørelsen for 2024, bliver den genberegnet og gjort mindre, hvis den foreløbige 2022-vurdering var for høj. Går rabatten i nul, får du et eventuelt restbeløb udbetalt. For 2025 og 2026 bliver boligskatten efterreguleret efter den endelige 2024-vurdering, men skatterabatten bliver ikke genberegnet. Skal du betale restskat, tilskrives der renter. Boligskattelån bliver ikke genberegnet.

Har du fået et tilbud om kompensation i forbindelse med 2020-vurderingen, bortfalder tilbuddet, hvis du klager over den. Vurderingsstyrelsen beregner tilbuddet igen, når klagesagen er slut. Skatteankestyrelsen skriver, at en klage i visse tilfælde kan betyde, at du helt mister retten til kompensation.

Hvor lang tid det tager

Skatteankestyrelsen skriver, at du får en afgørelse på en klage over vurderingen af en ejerbolig ca. 12 til 18 måneder efter, at klagen er modtaget. Den forventede tid for din sag får du at vide, når Skatteankestyrelsen bekræfter, at klagen er modtaget.

I 2025 var den gennemsnitlige sagsbehandlingstid i vurderingsankenævnene 7,0 måneder. Af de 2.601 sager, der blev afsluttet i vurderingsankenævnene det år, endte 552 med helt eller delvist medhold og 917 med, at vurderingen blev stadfæstet. 1.037 sager blev afsluttet, før nævnet traf afgørelse.

Erhvervsejendomme

For en erhvervsejendom er det vurderingen for 2021 og de historiske vurderinger for 2014-2020, du kan klage over, når du har fået besked om, at klageadgangen er åben. Du kan klage, hvis du ejer ejendommen, eller hvis du skal betale eller har betalt ejendomsskatter på grundlag af vurderingen, fx grundskyld, dækningsafgift eller ejendomsværdiskat. 20 %-reglen gælder også her. Ejendomsskatterne for 2024, 2025 og 2026 beregnes af foreløbige vurderinger, ligesom for ejerboliger.

Hvem kan klage

Du kan klage, hvis du ejer ejendommen, eller hvis du skal betale eller har betalt boligskat på grundlag af vurderingen. Over 2020-vurderingen kan både nuværende og tidligere ejere klage. Det er klagemyndigheden, der afgør, om du kan klage i den konkrete sag.

Hvis du er uenig i afgørelsen

Du får en vejledning om at gå til domstolene sammen med afgørelsen. Fristen er 3 måneder fra afgørelsen er truffet. En ejendomsvurdering kan ikke gå direkte til domstolene uden at have været prøvet af klagemyndigheden først. Under selve klagesagen kan der ikke holdes syn og skøn i en sag om vurdering af fast ejendom. Læs mere om hvad du kan gøre, når du har tabt sagen i et nævn.