Fejl og mangler i andelsbolig: hvad kan du kræve af sælger?

Der er ingen bagatelgrænse i andelsboligloven

Andelsboligloven indeholder ingen regler om fejl og mangler, og derfor heller ingen bagatelgrænse. Loven handler om prisen: en andel må ikke koste mere, end værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan begrunde (§ 5, stk. 1).

De nærmere regler om, hvad der sker, når du finder fejl efter overtagelsen, står i stedet i foreningens vedtægter. Mange foreninger bygger deres vedtægter på ministeriets normalvedtægt. Den er vejledende, så din forening kan have valgt andre regler. Sælger skal give dig et eksemplar af vedtægterne, før I indgår aftalen, så læs dem, før du gør noget andet.

Efter normalvedtægten indgår vedligeholdelsesstanden direkte i prisen: er boligens vedligeholdelsesstand usædvanlig god eller mangelfuld, beregnes et pristillæg eller et prisnedslag (§ 17, stk. 1, litra d). En mangel giver dig altså ikke en fast procent eller et fast beløb. Spørgsmålet er, om lejligheden var i den stand, prisen blev sat efter.

Sælger eller foreningen: hvem skal betale

Det afhænger af, hvem der har pligt til at vedligeholde det, der er i stykker. Efter normalvedtægten (§ 9):

• Andelshaveren vedligeholder alt inde i boligen, også udskiftning af fx gulve og køkkenborde, og forringelse på grund af slid og ælde.
• Foreningen vedligeholder centralvarmeanlægget, fælles forsynings- og afløbsledninger, udskifter udvendige hoved- og bagdøre, vinduer og andre udvendige døre, og står for al anden vedligeholdelse, fx af bygninger og fælles anlæg.

Er fejlen i noget, andelshaveren skal vedligeholde, er det et spørgsmål om prisen, du har betalt til sælger. Er fejlen i noget, foreningen skal vedligeholde, så kontakt bestyrelsen. Din forenings vedtægter kan fordele pligterne anderledes, så tjek dem.

Fristerne efter overtagelsen

Normalvedtægten har korte frister (§ 18, stk. 5 og 6):

1. Senest 2 uger efter overtagelsen skal du sammen med bestyrelsen gennemgå boligen for at finde mangler ved vedligeholdelsesstanden eller ved forbedringer, inventar og løsøre, du har overtaget.
2. Til og med 14 dage fra overtagelsesdagen kan du komme med indsigelser over mangler. Skjulte mangler er undtaget.
3. Senest 3 uger efter overtagelsesdagen skal foreningen gøre dine og foreningens krav gældende over for sælger.
4. Senest 4 uger efter overtagelsesdagen skal restbeløbet udbetales til sælger.

Forlanger du et prisnedslag for en mangel, kan bestyrelsen holde et tilsvarende beløb tilbage, når den afregner med sælger, hvis kravet virker rimeligt. Beløbet bliver så først udbetalt, når det ved dom eller forlig er afgjort, hvem det tilhører.

Skriv dine indsigelser ned, tag daterede billeder, og send dem til bestyrelsen, så du kan dokumentere, at du har overholdt fristen.

Skjulte fejl

En skjult mangel er en fejl, du ikke kunne se ved gennemgangen. Normalvedtægten undtager skjulte mangler fra fristen på 14 dage, men den sætter ingen anden frist. Sig derfor til både sælger og bestyrelsen skriftligt, så snart du opdager fejlen. Et krav forældes som udgangspunkt efter 3 år, som udgangspunkt regnet fra det tidspunkt, hvor du kunne kræve betaling, men først fra du fik eller burde have fået kendskab til kravet, hvis du ikke kendte det.

Hvis I ikke kan blive enige

Handel med en andelsbolig mellem to privatpersoner kan som udgangspunkt ikke klages til et nævn. Nævnenes Hus, som behandler de fleste forbrugerklager, kan ikke tage klager over en aftale mellem to privatpersoner og heller ikke sager om køb af fast ejendom.

Vejen er derfor:

1. Forhandling. Skriv til sælger og bestyrelsen, hvad der er galt, og hvad du kræver i nedslag.
2. Syn og skøn efter vedtægterne. Er I uenige om et nedslag for vedligeholdelsesstanden, fastsætter en skønsmand prisen efter normalvedtægten (§ 17, stk. 4). Skønsmanden skal kende til andelsboligforhold, parterne vælger ham i fællesskab, og kan I ikke blive enige, udpeger boligretten ham. Skønsmandens vurdering er bindende for alle parter, og han bestemmer selv, hvordan hans honorar fordeles, alt efter hvem der får medhold.
3. Domstolene. Krav på højst 100.000 kr. (gældende fra 15. juni 2024) behandles efter reglerne om småsager ved byretten. For sager ved boligretten er grænsen 50.000 kr. (gældende fra 15. juni 2024). Læs småsagsprocessen trin for trin.

Har du betalt mere, end loven tillader, er det en sag om overpris og ikke om mangler. Den går til boligretten, se købt andelsbolig til overpris.

Før du køber

Sælger skal give dig en række dokumenter, før I indgår aftalen, bl.a. foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referat fra seneste generalforsamling, en eventuel vedligeholdelsesplan og ejendommens seneste energimærkning. Sælger skal også udlevere nøgleoplysninger om foreningen og boligen i de særlige skemaer.

Læs vedligeholdelsesplanen og generalforsamlingsreferatet for at se, om der er kendte problemer med ejendommen, og læs vedtægternes regler om mangler og frister. Se lejligheden grundigt, gerne sammen med en, der ved noget om byggeri, før du skriver under.