Fejl i tilstandsrapporten: klag over den bygningssagkyndige

Har du købt et hus og opdaget en skade, som tilstandsrapporten burde have nævnt, er det naturligt at føle sig snydt. Der findes et nævn, der netop tager sig af fejl i tilstandsrapporter, og klagegebyret er lavt.

Nævnet hedder Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige og ligger i Nævnenes Hus. På nævn.dk finder du det under klage over tilstandsrapport og bygningssagkyndig.

Hvad nævnet kan gøre for dig

Nævnet behandler klager over tilstandsrapporter, som en beskikket bygningssagkyndig har lavet. Du kan klage over fejl eller forsømmelser i den måde, rapporten er udarbejdet på, fx en skade, der ikke er nævnt, eller en skade, der er vurderet for mildt.

• Erstatning. Nævnet kan bestemme, at den bygningssagkyndige skal betale erstatning til dig, hvis der er fejl i rapporten, og de almindelige erstatningsretlige betingelser er opfyldt (bekendtgørelsens § 2, stk. 3).
• Loft, hvis du har ejerskifteforsikring. Dækker din ejerskifteforsikring skaden, kan nævnet højst give dig erstatning svarende til din selvrisiko.
• Disciplinære sanktioner. Nævnet kan også give den bygningssagkyndige en påtale, en advarsel, en bøde eller i grove tilfælde fratage beskikkelsen. En disciplinærsag kan nævnet starte af egen drift, og den giver ikke i sig selv dig erstatning.

Hvad nævnet ikke kan tage sig af

• Ejerskifteforsikringens afgørelse. Er du utilfreds med et afslag eller med erstatningens størrelse fra ejerskifteforsikringen, klager du til Ankenævnet for Forsikring. Se også guiden om, hvad du gør, når forsikringen afviser en skade.
• Elinstallationsrapporten. Klager over eleftersynet går til Ankenævnet for Tekniske Installationer.
• Energimærket. Klager over energimærkningen går til Energistyrelsen.
• Små beløb. Nævnet har en mindstegrænse på 5.000 til 8.000 kr.. Koster udbedringen mindre, kan nævnet afvise sagen.
• Svære sager. Nævnet kan afvise en klage, der er juridisk vanskelig eller principiel, eller hvor bevisbedømmelsen er for usikker til en nævnsbehandling. Så er domstolene vejen.
• Ejendomsmægleren. Mener du, at mægleren har lavet fejl, er det en anden klagevej. Læs hvad du gør ved fejl fra ejendomsmægleren.

Erhvervsdrivende, der har købt eller solgt ejendommen som led i deres erhverv, kan ikke klage til nævnet.

Frister

Klagen skal være indgivet inden 5 år fra den aftalte overtagelsesdag, dog senest 6 år fra tilstandsrapportens datering (gælder ikke ved længere garanti, svig eller grov uagtsomhed). Begge frister skal være overholdt.

Derudover gælder en generel forældelsesfrist. Et krav skal som udgangspunkt rejses senest 3 år efter, at du fik eller burde have fået kendskab til kravet. Vent derfor ikke, når du har opdaget skaden.

Sådan klager du

1. Klag til den bygningssagkyndige. Du skal have klaget til den bygningssagkyndige, der har lavet rapporten, før du kan klage til nævnet. Skriv, hvilken skade det drejer sig om, og hvorfor den burde have stået i rapporten.
2. Anmeld skaden til ejerskifteforsikringen. Har du en ejerskifteforsikring, skal alle de forhold, du klager over, være anmeldt til forsikringen. Nævnet kan ikke behandle sagen på et møde, før selskabets afgørelse er sendt til nævnet.
3. Lad skaden være, som den er. Nævnet kan beslutte at holde syn og skøn, hvor en uvildig bygningssagkyndig besigtiger huset. Derfor er det vigtigt, at forholdene ikke er ændret inden besigtigelsen. Må du reparere noget akut, så tag grundige billeder først.
4. Send klagen. Brug nævnets klageformular. Den kan sendes via virk.dk, som Nævnenes Hus anbefaler, eller via Digital Post. Beskriv de forhold, du vil have nævnet til at vurdere, og vedlæg tilstandsrapporten, købsaftalen, billeder og din korrespondance med den bygningssagkyndige og forsikringen.
5. Betal klagegebyret. Nævnet begynder først at behandle klagen, når det har modtaget dokumentation for, at gebyret er betalt.
6. Kommentér undervejs. Nævnet sender en kopi af klagen til den bygningssagkyndige, som får en frist til at udtale sig. Holdes der syn og skøn, får du normalt 10 hverdage til at kommentere skønserklæringen.
7. Afgørelsen. Nævnet træffer afgørelse, og afgørelsen sendes til dig og den bygningssagkyndige.

Nævnet offentliggør sine afgørelser i anonymiseret form på sin hjemmeside. Det kan være en god idé at læse et par afgørelser om lignende skader, før du klager.

Hvad det koster

Klagegebyret er 275 kr. (gældende fra 15. januar 2011). Du får det tilbage, hvis nævnet ikke behandler klagen, eller hvis du får helt eller delvist medhold.

Får du ikke medhold i alle klagepunkter, eller trækker du klagen tilbage, efter der har været syn og skøn, kan du blive pålagt at betale en del af udgifterne til syn og skøn. Du kan højst blive pålagt 3.500 kr. (gældende fra 15. januar 2011). Får du medhold i et eller flere punkter, kan nævnet pålægge den bygningssagkyndige at betale omkostningerne. Se også hvad det koster at klage til de forskellige nævn.

Efter afgørelsen

Når afgørelsen er forkyndt for den bygningssagkyndige, har han eller hun en frist på 30 dage efter, at afgørelsen er forkyndt for den bygningssagkyndige til at opfylde den. Efterkommer den bygningssagkyndige ikke afgørelsen, offentliggør nævnet navnet på sin hjemmeside.

Nævnets afgørelser kan ikke indbringes for en anden myndighed. Er du eller den bygningssagkyndige uenig, er domstolene vejen videre. Ved mindre krav kan byrettens forenklede proces for mindre krav være relevant.