Ejerskifteforsikringen afviser skjulte fejl: sådan klager du

Du har købt hus, og nu viser der sig en fejl, som ingen fortalte om. Forsikringen siger nej. Det er frustrerende, men mange afslag bliver prøvet ved Ankenævnet for Forsikring, og nogle ændres helt eller delvis.

Hvad ejerskifteforsikringen skal dække

Har du før købet fået tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, hvor sælgeren betaler mindst halvdelen af præmien, kan du som hovedregel ikke gøre fejl ved husets fysiske tilstand gældende over for sælgeren. Det står i § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Til gengæld skal forsikringen mindst dække det, der står i bekendtgørelsen om ejerskifteforsikringer. Selskabet må dog tage forbehold for bestemte bygningsdele eller installationer ud fra rapporterne, og din police kan dække mere.

Forsikringen skal mindst dække:

• manglende eller nedsat funktion af elinstallationerne og ulovlige forhold ved dem
• manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer i og under bygningerne og ulovlige forhold ved dem
• aktuelle skader på bygningerne og fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader

En skade betyder i forsikringens forstand fx brud, lækage, revner, svækkelse eller ødelæggelse, som nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til en tilsvarende intakt bygning af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan også være en skade.

Forsikringen dækker forhold, der var der, da tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten blev lavet, eller som opstod senere, men før du overtog huset. Forholdet skal konstateres og anmeldes, mens forsikringen løber. Den lovpligtige dækning gælder 5 år fra overtagelsen, og køberen kan forlænge til 10 år, medmindre ejendommen ikke er vedligeholdt forsvarligt.

De typiske grunde til afslag

Bekendtgørelsen undtager en række forhold. Det er de samme grunde, der går igen i afslagene:

• Forholdet står i tilstandsrapporten. Det er kun dækket, hvis det er klart forkert beskrevet, altså så misvisende eller mangelfuldt, at du ikke ud fra rapporten kunne forstå forholdets reelle karakter, omfang eller betydning.
• Slid og manglende vedligeholdelse. Det er ikke dækket, medmindre der er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade.
• Udløbet levetid. Forhold, der alene består i, at en bygningsdel, en konstruktion eller et materiale har nået sin sædvanlige levetid, er ikke dækket.
• Tagets restlevetid. En forkert angivelse af tagets forventede restlevetid i tilstandsrapporten er ikke dækket.
• Bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke kunne komme til, når det står i rapporten.
• Følgeskader, du burde have forhindret ud fra oplysningerne i rapporterne.
• Forhold, du kendte før du tegnede forsikringen.
• Planløsning, udseende og lovlighed efter servitutter og offentlige regler, medmindre det har givet en skade. Ulovlige forhold ved el- og vvs-installationer kan dog være dækket.
• Små forhold. Skader under 6.100 kr. (gældende fra 1. januar 2025) kan ikke anmeldes.

Selvrisiko

For tilbud på ejerskifteforsikring afgivet fra 1. januar 2025 må selvrisikoen højst være 6.100 kr. (gældende fra 1. januar 2025) pr. skade og højst 61.000 kr. (gældende fra 1. januar 2025) i alt i hele forsikringstiden. Købte du før, kan beløbene være lavere. Se din police.

Du skal bevise skaden

Ankenævnet for Forsikring lægger til grund, at det er dig som køber, der skal bevise, at forholdet på overtagelsesdagen var en skade eller gav nærliggende risiko for skade. At noget er udført håndværksmæssigt dårligt, er ikke i sig selv en skade. Det afgørende er, om forsikringens definition af skade er opfyldt.

To kendelser viser, hvad det betyder:

• Sag 101639, 5. februar 2025: En køber klagede over fugt i en garage med træbeklædning. Tilstandsrapporten nævnte i forvejen, at soklen manglede afslutning, og at der var risiko for indtrængende vand. Nævnet fandt ikke, at noget var klart forkert beskrevet, og køberen fik ikke medhold.
• Sag 103319, 19. november 2025: Købere krævede et nyt stråtag betalt. Nævnet lagde vægt på, at stråtaget var fra 1978 og kun var tækket oven på i 2004, at forholdet først blev anmeldt 3 år efter overtagelsen, og at taget stadig var tæt. Nævnet bemærkede også, at forsikringen ikke dækker skader, der skyldes, at materialets sædvanlige levetid er udløbet. Køberne fik ikke medhold.

Men det kan godt betale sig at klage. I sag 101142, 8. januar 2025 gennemgik nævnet en lang række forhold i et hus fra 1955. De fleste blev afvist, men selskabet skulle betale for et forhold, som det kun ville dække af kulance, og dække køberens selvrisiko på husforsikringen for råd i vinduer og karme. Køberen fik klagegebyret tilbage.

Sådan klager du

1. Bed selskabet om en skriftlig begrundelse for afslaget, og find ud af, hvilken undtagelse det bruger.
2. Find tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og din police frem. Sammenlign selskabets begrundelse med, hvad der står om netop den bygningsdel.
3. Saml dokumentation: fotos, fugtmålinger, håndværkerens beskrivelse og gerne en uvildig vurdering fra en byggesagkyndig. Forsikringen dækker rimelige udgifter til teknisk bistand til at afdække et dækket forhold, men kun hvis det er aftalt med selskabet på forhånd.
4. Klag skriftligt til selskabet. Forklar, hvorfor du mener, at forholdet var en skade ved overtagelsen, og hvorfor det ikke står i rapporten, eller er klart forkert beskrevet der.
5. Fastholder selskabet afslaget, eller svarer det ikke, så klag til Ankenævnet for Forsikring i nævnets klageportal. Det koster 300 kr. (gældende fra 1. februar 2025), og du får gebyret tilbage, hvis du får medhold, eller hvis nævnet ikke kan afgøre sagen.

Selskabet skal oplyse dig om, at du kan klage til ankenævnet. Det slog nævnet fast i sag 102790, hvor selskabet ikke havde gjort det, da det afviste dækning anden gang.

Hold øje med fristerne

• Anmeld skaden til selskabet, så snart du opdager den, og altid inden forsikringen udløber.
• Et krav forældes efter reglerne i forældelsesloven. Den almindelige frist er 3 år, som udgangspunkt regnet fra det tidspunkt, hvor du kunne kræve betaling, men først fra du fik eller burde have fået kendskab til kravet, hvis du ikke kendte det.
• Har du anmeldt skaden, og afviser selskabet den, forældes kravet tidligst 1 år efter selskabets meddelelse om, at det helt eller delvis afviser kravet (forsikringsaftaleloven § 29, stk. 5). Regn ikke med at have mere tid end det.
• Klager du til ankenævnet, før kravet er forældet, forældes det tidligst 1 år efter, at nævnet har givet meddelelse om sin afgørelse.

Når forsikringen ikke er den rigtige vej

• Fejlen burde have stået i tilstandsrapporten. Så kan du kræve erstatning af den bygningssagkyndige og klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Fristen er 5 år fra den aftalte overtagelsesdag, dog senest 6 år fra tilstandsrapportens datering (gælder ikke ved længere garanti, svig eller grov uagtsomhed). Læs mere i guiden om fejl i tilstandsrapporten.
• Sælgeren har givet en garanti, har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Så kan du rejse kravet mod sælgeren, selv om du har tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.
• Ejendomsmægleren har givet forkerte oplysninger. Læs guiden om fejl begået af ejendomsmægleren.
• Du er uenig i nævnets afgørelse, eller du vil ikke klage til nævnet. Så kan du gå til domstolene. Krav op til 100.000 kr. (gældende fra 15. juni 2024) behandles efter byrettens enklere regler for småsager. Se småsagsprocessen trin for trin.

Handler afslaget om en anden forsikring, fx husforsikringen, så se guiden om et forsikringsselskab, der afviser en skade.